鹰觅眼|你是怎样被一套1260万的租赁房嫌弃了

鹰觅眼|你是怎样被一套1260万的租赁房嫌弃了

2018-04-16 20:08来源:鹰觅房产租赁/万科

原标题:鹰觅眼|你是怎样被一套1260万的租赁房嫌弃了

文/鹰觅君(微信公号:yingmi909)

全文共1820字,阅读需要5分钟

(一)

近几日,朋友圈被万科自持租赁房——翡翠书院刷屏了。

这是全国在房企全自持地块推出的第一个租赁产品。国内的房子分类究竟有多少名目,实在算得上眼花缭乱。

目前在北京市场上就有纯商品房、共有产权房、限价房、公租房、长租公寓,现在又出现了一个房企全自持租赁房。

这种企业全自持租赁房,区别于从社会上直接收购改造,而是从拍地环节就介入开发。也就是说,开发商从拿到这块地开始,无论设计、规划、运营都是以租赁为出发点。

万科又一次和螃蟹挂上了钩。

租赁房嘛,当然免不了老破小,合租、简装、一年签、几千块的租金、最多免押金等等的印象。北京就更是如此了。

但是,万科的这个租赁项目太“欺负”吃瓜群众了,竟胆敢提出90平米1.5万,180平米34万的价格,并且还是在远离CBD的北五环。于是,有人算了一笔账,如果按照最低价格租70年就有1260万,这样一笔费用完全够买一套豪宅了。

关于这块地,鹰觅君是清楚的。

2016年“9.30”之后,北京为了控制发了疯的房价,想在土地市场上标本兼治,于是开始执行“限房价竞地价”政策。主体思想是,各家开发商量力而行竞争地价,但最后的销售价绝对不能超过官方指导价。

期间,设置了诸多竞争门槛,包括总地价上限,自持上限,建筑标准等。这是一套很复杂的拿地程序,房企要想赚钱就得算到骨头缝里。

万科拿的这块地,当初一样设定了很多竞买规则,但惟独没有设定持有年限。当时,几乎所有开发商都没有把这个设定条件当回事。

观察那时全国的所有案例,但凡自持的地块,最高期限都没超过30年。也就是按照预期,最多30年后,地块上的房子就会获得自由,可以转向市场销售了。所以,当时开发商也都是按照自持2030年算的账。

当年11月,为了拿到这块地,万科与其他房企展开了激烈的拼抢,很快就触顶总价,接着又竞到了100%的自持比例,最后进入比拼建筑标准阶段。十多天的竞评后,万科以50亿价格最终胜出。

同时胜出的还有另外一块地,由万科住总联合体竞得,共59亿。今天的翡翠书院就坐落在这两块地上。

本来,这是件让人高兴的事。可万万没想到的是,最后姗姗来迟的政策竟然是持有70年。

这让所有的房企都目瞪口呆。也就是说,这块地的租赁房性质和土地年限一样长,有生之年永远不可能转成可销售的商品房;同时因为不能变更产权,也不具有抵押变现的属性。

这对于倚赖杠杆投资拿地的房企来说,简直就是噩耗。109亿的资金,其中绝大部分都是借来的,就要这么长期沉淀下来了。

万科这一幕,堪称悲壮。

这里有一个疑问是,如果在当初拍地的公示中,一开始就列明了70年自持条件,万科和其他房企还会那么拼吗?

一定不会吧,至少不会把地价推到109亿的高度。

关于这件事,当时鹰觅君还写了一篇文章《最新|北京房价已升至奥数级难题,结果一场事故发生了》,感兴趣的可以戳开读读。

(二)

万科当初就是这么稀里糊涂地当上了房东。

最头疼的问题是,在这块楼面价高达3.6/平米的土地上,究竟做怎样的租赁产品,才能在不改变产权性质的基础上,尽可能快地回收成本?

图片来源:新京报

期间,万科曾会晤过小米等互联网企业,研究过类销售式租赁方案,但最后都不了了之。

事隔一年多后,万科的这款租赁产品终于登台亮相了。一年多的周期才出这么一个产品,对于讲究高周转的万科来说,可见是一个多么纠结的过程。

现在万科给出答案是:做高端,完全豪宅化。只有做高端才能早解脱,这显然也是一个被地价倒逼出的结果。

和之前北京的豪宅风一样。因为土地太贵了,面粉已经高过了面包价,如果还做刚需产品,房企基本就没有了盈利空间。所以,只有尽量做高端和个性化产品,才能获得超额溢价的增值。

按照这个逻辑,租赁产品也只有做高端,才能加快回收成本的速度。即便现在这款产品的租赁价格这么高,据悉万科也需要30—40年才能回收土地成本。如果做成普通公寓,月租只有三四千、四五千,简直就是不可想象的事情。

所以,所谓的1260万租赁房其实一个是被地价倒逼的结果。同时,万科做出高端租赁产品的样本,耐心等待REITs来解救,也不失为一个寻求解脱的策略。

(三)

在购租并举的大风向下,每家房企都在奋力追赶新的潮流。在应对刚需的租赁产品上,万科已经推出了泊寓。

想象一下,如果不是因为地价的原因,这两块地刚好可以用来继续完善泊寓的产品,然而在地价倒逼之下,翡翠书院只能选择做高端、被高价。

其实,做高端租赁也是满足市场需求的一个方式,但是否更符合现阶段的主流群体,的确是一个值得探讨的话题。

试想,可以随便付得起两三万房租的人群,其实本身就不缺房子。至于租房,更多考虑的是生活和工作的便利性。

据悉,万科这个租赁项目,目前已经和周边70多个高科技企业形成了合作关系,未来这里的大部分客户将是这些企业的高管和员工。

高科技企业的员工收入,大家都懂的。

但事实上,这轮租购并举更多指向的是暂时还没能力买房的群体,他们才是租房的最大客户群。从万科的案例可以看出,如果租赁型土地不降价的话,那么发展租赁就不能成为一项普惠大众的事业。

这大概也是万科实验带给我们的启示吧。

大家对万科的这个高端租赁房有什么看法,欢迎来评论区与鹰觅君一起来讨论。

返回搜狐,查看更多

责任编辑:

声明:本文由入驻搜狐号的作者撰写,除搜狐官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表搜狐立场。

阅读 ()

内容版权声明:除非注明,否则皆为本站原创文章。

转载注明出处:http://www.36so.com